投资人如何穿越房地产周期？粤民投的不动产金融投资团队的经验，值得借鉴！
元描述： 本文深入探讨了粤民投不动产金融投资团队的投资策略，揭示了他们在房地产周期中如何实现稳健回报，并分享了其风险控制模型和资产选择策略。
引言： 房地产业作为资金密集型行业，近年来经历了巨大的变革。投资逻辑的转变让许多机构在房地产投资上出现失误，而粤民投不动产金融投资团队却成功穿越了周期，取得了稳健的回报。本文将带您走进粤民投的投资策略，深入了解他们是如何在风险中寻找机遇，并为未来的投资方向提供启示。
房地产投资：穿越周期的智慧
在房地产市场波动加剧的背景下，如何安全、合理地配置资金成为机构投资者们关注的焦点。回溯过往，在行业起伏中，仍存在一些成功穿越周期的投资平台，他们凭借对行业周期的精准研判以及合格的风控模型，最终平稳落地，未受到明显的冲击。
粤民投的不动产金融投资团队正是其中的典型代表。这家由大型民营企业联合设立的投资平台，以其稳健的投资风格和对行业周期的深刻洞察，在房地产投资中展现了非凡的智慧。
本文将深入探究粤民投的不动产金融投资团队，从他们的投资模型、风险控制策略和资产选择策略等方面，揭示他们穿越周期的秘诀，并为投资者提供宝贵的经验借鉴。
投资模型：精准研判，稳健布局
粤民投不动产金融投资团队的投资模型遵循“以宏观周期决定模型、城市区位选择模型、资产类别选择模型、管理模式为四根支柱”，共同作用于核心部分的投资时钟模型，最终以塔尖的资产估值和资本定价模型来选择合格资产、确定资产估值、投资规模和资本价格。
宏观周期决定模型
粤民投团队将经济与政策基本面作为模型塔基，以宏观周期决定投资模型的框架。他们深度分析行业周期、资金与资产要素供求关系，并根据历史经验和市场趋势，对未来房地产市场的走势做出精准的预测。
例如，在2016年9月成立后，粤民投团队于2017年初开始正式投资时，一线城市房价已经翻倍。 尽管当时市场热度很高，但他们基于对市场暴涨的天然戒备，以及对行业周期变化的判断，最终只签订了少量合作协议，合同投资金额仅为150亿元。
城市区位选择模型
粤民投团队在城市区位选择上遵循“核心城市、都市圈”的原则，将投资目标锁定在具有强劲需求和稳定增长的区域。他们认为，核心城市和都市圈的住宅类资产仍然供不应求，具备良好的流动性和确定性，能够有效降低投资风险。
资产类别选择模型
粤民投团队对资产类别进行严格筛选，优先选择符合周期方向的标的。他们认为，在市场出清、资产重估后，行业将会进入新阶段，具备稳定回报的运营类资产、市场迭代需求的销售类资产、生产生活方式演化所带来的新型资产，将是未来投资的重点方向。
管理模式
粤民投团队在投资管理上强调“安全第一、收益第二”的原则，并建立了一套完善的风控体系，确保投资的安全性和稳健性。他们坚持“一手信息、直接求证、弱势思维和逆向思维”的风险管理总原则，并通过“资产质量（基础）+客户品质(关键)=精选层投资合格标的”的公式，对投资标的进行严格筛选。
风险控制：严谨细致，稳中求胜
粤民投团队在风险控制方面建立了一套严谨的体系，他们坚持“一手信息、直接求证、弱势思维和逆向思维”的原则，并采取“资产质量（基础）+客户品质(关键)=精选层投资合格标的”的公式，对投资标的进行严格筛选。
资产质量
粤民投团队对资产质量的要求十分严格，他们会对项目进行深入的尽职调查，并通过多方验证，确保资产的真实性和可靠性。他们坚持“不提高预期”，以当前周边项目现实可去化的售卖价格进行测算，并在此基础上打折，严格坚守资产本身估值的担保比率。
客户品质
粤民投团队在客户选择方面也十分谨慎，他们不会选择有诚信问题的客户，也不喜欢过度自负的客户。他们会对客户进行全面的背调，并通过一系列的判断逻辑，确保合作的安全性。
一票否决
在原则性问题上，粤民投团队采取了一票否决制，对于在原则问题上有不诚信回答的客户，他们会果断拒绝合作。
弱势思维和逆向思维
粤民投团队在风险管理中坚持“弱势思维”，即自起点即假定自己处于弱势一方，故而资产选择会更加保守与谨慎，特别是不做高估值、不做涉险企业。同时，他们也注重“逆向思维”，从反面角度思考问题，尽可能地识别潜在的风险。
资产选择：精选层投资，稳健收益
粤民投团队在资产选择上遵循“精选层投资”的策略，他们偏好主体信用评级弱、资产质量好、实控人合作品质高的小开发商。 他们认为，通过专业的甄选和风控管理，即使选择小开发商，也能实现低风险、较高收益率。
住宅类资产
粤民投团队在投资初期主要选择住宅类资产，他们认为，住宅类资产具备良好的流动性，能够有效降低投资风险，同时也能带来稳定的收益。
运营类资产，文旅和康养
粤民投团队未来将更加关注运营类资产，尤其是文旅和康养类资产。他们认为，随着市场出清、资产重估，这些资产将迎来新的发展机遇，并且具备一定的社会价值。
REITs
粤民投团队也关注REITs的发展，他们认为，REITs有利于资本进入基础服务需求的行业，并能够带来稳定的回报。
常见问题解答
1. 粤民投的投资策略有哪些优势？
粤民投的投资策略具有以下优势：
- 精准的周期判断： 他们能够准确地预判行业周期，并根据周期变化调整投资策略。
- 严谨的风险控制： 他们建立了一套完善的风控体系，确保投资的安全性和稳健性。
- 精选层的投资标的： 他们选择主体信用评级弱、资产质量好、实控人合作品质高的小开发商，能够实现低风险、较高收益率。
- 多元化的资产配置： 他们根据市场变化，不断调整投资方向，并关注运营类资产、文旅和康养类资产等新兴领域。
2. 粤民投团队的投资风格如何？
粤民投团队的投资风格稳健保守，他们不追求短期暴利，而是注重长期稳定的回报。他们坚持“安全第一、收益第二”的原则，并以风险控制为核心，确保投资的安全性。
3. 粤民投团队在风险控制方面有哪些独特之处？
粤民投团队在风险控制方面采取了一系列独特措施：
- 一手信息、直接求证： 他们坚持直接获取一手信息，并进行严格的核实和验证。
- 弱势思维： 他们从弱势的角度思考问题，更加谨慎地选择投资标的。
- 逆向思维： 他们从反面角度思考问题，尽可能地识别潜在的风险。
- 一票否决： 在原则性问题上，他们坚持一票否决制，确保客户的诚信和合作的安全性。
4. 粤民投团队未来将重点关注哪些类型的资产？
粤民投团队未来将重点关注运营类资产，尤其是文旅和康养类资产。他们认为，这些资产具备一定的社会价值，并且能够带来稳定的回报。
5. 粤民投团队如何看待REITs的发展？
粤民投团队认为，REITs有利于资本进入基础服务需求的行业，并能够带来稳定的回报。他们将关注和REITs结合的机会，并选择具备良好运营质量和社会责任感的资产。
6. 粤民投团队的投资经验对投资者有哪些启示？
粤民投团队的投资经验为投资者提供了以下启示：
- 投资需要理性，不盲目追涨： 在投资过程中，要保持理性的判断，不要盲目追逐市场热点，要根据自身的风险承受能力和投资目标选择合适的投资标的。
- 注重风险控制，确保投资安全： 风险控制是投资成功的关键，要建立完善的风控体系，并对投资标的进行严格的筛选，确保投资的安全性和稳健性。
- 关注长期的投资价值，追求可持续的回报： 投资要着眼于长远，不要只追求短期利益，要选择具备长期投资价值的标的，并追求可持续的回报。
结论
粤民投不动产金融投资团队的成功，证明了在房地产周期中，稳健的投资策略和严谨的风险控制是穿越周期的关键。他们的经验为投资者提供了宝贵的启示，提醒投资者在投资过程中要保持理性，注重风险控制，并寻找具备长期投资价值的标的，才能在市场波动中取得成功。
