国家队入场！存量商品房收购成下半年房地产市场“新风口”？
元描述： 中央政治局会议再次强调“消化存量和优化增量”，提出积极支持收购存量商品房用作保障性住房。本文将深入分析此政策的背景、意义以及未来发展趋势，并探讨其对房企、购房者和整体房地产市场的影响。
引言： 2023年下半年，中国房地产市场迎来新的政策风向标。7月30日，中共中央政治局会议在涉及房地产工作方面，首次明确提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。这个看似简单的表述，却在业内引发热议，被认为是继“保交楼”之后，下半年房地产调控的重磅政策之一。那么，这究竟意味着什么？国家队入场收购商品房，会给市场带来哪些影响？本文将从政策背景、市场趋势、影响因素等多个角度进行深度解读，为您揭开“收储”背后的故事。
## 国家队出手：收购存量商品房的政策背景和意义
“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”的政策提出，并非空穴来风。它是在当前房地产市场面临诸多挑战的情况下，政府为化解风险、稳定市场、改善民生所采取的一项重要举措。
1. 政策背景：
- 房地产市场面临下行压力： 2023年上半年，房地产市场整体低迷，成交量持续下滑，房企资金链紧张，部分项目出现烂尾现象。
- 存量房去化压力较大： 二手房市场挂牌量上升，去化率低，流动性不足，导致部分房源积压，影响整体市场信心。
- 保障性住房需求依然旺盛： 随着城镇化进程加快，保障性住房需求依然存在，政府需要采取措施，扩大保障房供给，解决低收入群体的住房问题。
2. 政策意义：
- 消化存量，稳定市场： 收购存量商品房有助于去化库存，缓解房企资金压力，稳定房地产市场，防止风险蔓延。
- 改善民生，扩大保障房供给： 收购的商品房可改造成保障性住房，为低收入群体提供住房保障，改善民生。
- 推动城市更新和发展： 收购存量商品房可以进行改造，改善居住环境，提升城市功能，促进城市更新和可持续发展。
## 收购存量商品房：市场趋势和影响因素
政策落地后，市场对于“收储”的关注度迅速提升，各地纷纷出台相关政策，但实际操作过程中，也面临着诸多挑战。
1. 市场趋势：
- “收储”政策加速落地： 截至目前，全国已经有超过60个城市出台了收购存量商品房用作保障性住房的政策，预计未来将会有更多城市加入。
- 资金来源多元化： 政府、国有企业、金融机构等多方参与，资金来源多元化，为“收储”提供保障。
- “收储”方式更加灵活： 各地根据自身情况，采取不同的收购方式，例如直接收购、委托代建、合作开发等，以提高效率。
2. 影响因素：
- 房源选择： 需要筛选优质的存量房源，考虑位置、户型、配套设施等因素，以确保保障房的质量和实用性。
- 收购价格： 收购价格需要与市场价格相匹配，避免出现过度低价收购，影响市场信心。
- 资金管理： 需要建立完善的资金管理机制，确保资金安全高效利用，避免出现资金浪费或挪用。
- 后期运营： 收购后的商品房需要进行改造和管理，确保住房安全、环境舒适，并提供完善的社区服务。
## 收购存量商品房：对房企、购房者和整体市场的影响
“收储”政策并非简单的“救市”措施，它将对房地产市场各个主体产生深远的影响。
1. 对房企的影响：
- 缓解资金压力： 收购存量商品房可以帮助房企回笼资金，缓解资金链压力，有利于企业渡过难关。
- 促进项目开发： 收购存量土地或项目，可以为房企提供新的开发机会，促进项目开发和销售。
- 提升市场信心： 政府对房地产市场的积极支持，有利于提升市场信心，促进房企投资和发展。
2. 对购房者的影响：
- 提升保障房供给： “收储”政策将增加保障性住房的供给，为低收入群体提供更多住房选择。
- 稳定房价预期： 政府干预市场，稳定房价预期，有利于降低购房者的购房压力。
- 改善居住环境： 收购的商品房经过改造后，可以改善居住环境，提供更舒适的居住体验。
3. 对整体市场的影响：
- 稳定市场预期： “收储”政策释放积极信号，稳定市场预期，有利于降低市场波动。
- 促进市场良性循环： 去化库存、扩大保障房供给，有利于促进房地产市场良性循环，实现健康发展。
- 优化资源配置： “收储”政策引导资源流向保障性住房领域，优化资源配置，促进社会公平。
## 收购存量商品房：挑战与机遇
政策的实施过程中，需要克服诸多挑战，同时也要抓住机遇，才能取得更大的成功。
1. 挑战：
- 房源评估和筛选： 需要建立科学的评估体系，对房源进行全面评估和筛选，确保质量和安全。
- 价格谈判： 需要与业主进行合理的谈判，确定合理的收购价格，避免产生矛盾。
- 资金管理： 需要建立完善的资金管理机制，确保资金安全高效利用，避免出现资金浪费或挪用。
- 后期运营管理： 需要建立健全的运营管理制度，确保保障房的长期运营和维护，提供完善的社区服务。
2. 机遇：
- 推动房地产市场转型： “收储”政策可以推动房地产市场从单纯的商品房开发转向以保障性住房为主导的模式。
- 促进城市更新和发展： 收购的商品房可以进行改造，改善居住环境，提升城市功能，促进城市更新和可持续发展。
- 培育新的产业增长点： “收储”政策可以带动保障性住房建设、改造、运营等相关产业的发展，创造新的就业机会。
## 收购存量商品房：典型案例与成功经验
一些城市在“收储”政策实施过程中，已经积累了宝贵的经验，值得借鉴。
1. 典型案例：
- 杭州： 杭州市政府出台了《关于加快推进保障性租赁住房建设的实施意见》，明确提出“收储”政策，并设立了专门的“收储”平台，负责收购存量商品房用作保障性住房。
- 深圳： 深圳市政府发布了《深圳市保障性租赁住房发展规划（2022-2025）》，提出通过“收储”等方式，增加保障性租赁住房供给，并制定了具体的收购标准和流程。
2. 成功经验：
- 建立完善的政策体系： 制定详细的“收储”政策，明确收购范围、价格标准、资金来源、运营管理等，确保政策的规范性和可操作性。
- 加强市场监管： 加强对“收储”过程的监管，防止出现违规操作，确保市场公平竞争。
- 创新“收储”模式： 探索多元化的“收储”模式，例如直接收购、委托代建、合作开发等，以提高“收储”效率。
- 加强宣传引导： 加强政策宣传，引导市场主体理性参与“收储”，确保政策顺利实施。
## 收购存量商品房：常见问题解答
1. 收购存量商品房的资金来源是什么？
资金来源主要包括政府财政资金、国有企业资金、金融机构贷款等。政府可以设立专项资金，也可以通过土地出让、债券发行等方式筹集资金。
2. 收购的价格如何确定？
收购价格一般会参考市场价格，但会低于市场价格，以确保收购的合理性。具体价格需要根据房源的具体情况，经过评估后确定。
3. 收购后的商品房如何改造和管理？
收购后的商品房需要根据保障房的标准进行改造，例如完善配套设施、提升居住环境等。改造后，由政府或国有企业负责管理，提供社区服务，确保住房安全和环境舒适。
4. “收储”政策对房企有什么影响？
“收储”政策可以帮助房企回笼资金，缓解资金链压力，促进项目开发，提升市场信心。但对于一些经营困难的房企来说，“收储”政策也可能带来一定的压力。
5. “收储”政策对购房者有什么影响？
“收储”政策将增加保障性住房的供给，为低收入群体提供更多住房选择，稳定房价预期，降低购房者的购房压力。但对于一些市场上的高价房源，可能会有影响，因为“收储”政策会降低市场需求。
6. “收储”政策对整体市场的影响是什么？
“收储”政策可以稳定市场预期，促进市场良性循环，优化资源配置，促进社会公平。但实施过程中也需要做好监管，防止出现市场混乱或价格波动。
## 结论：
“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”政策的提出，标志着政府对于房地产市场调控的决心和方向，也为下半年房地产市场发展指明了方向。政策的实施需要政府、房企、购房者等各方共同努力，克服挑战，抓住机遇，推动房地产市场健康发展。
“收储”政策作为一项新的政策工具，其效果还需要时间的检验。但可以预见的是，它将对房地产市场产生深远影响，推动市场转型升级，促进城市发展，改善民生福祉。
